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世界で最も過熱する住宅市場が警鐘、過度の金融引き締めで危機誘発も

  • 世界的な金融引き締めで借り入れコスト上昇、住宅購入者を圧迫
  • 景気や金融のサイクルが同時に下降ならリセッション長期化も-野村

世界経済はインフレ高騰や株式市場の混乱、過酷な戦争に既に見舞われているが、さらに別の脅威にも直面している。それは大規模な住宅ブームの崩壊だ。

  各国・地域の中央銀行による急ピッチな利上げを受け、借り入れコストは急上昇しており、不動産購入で家計が逼迫(ひっぱく)気味だった人々はついに限界に達している。この影響はカナダ米国、ニュージーランドなどの国で顕在化しており、過熱していた住宅市場は一気に冷えている。

  低い住宅ローン金利や政府の景気刺激策を追い風に住宅価格は何年も上昇し、新型コロナウイルス禍でのリモート勤務の普及でより広いスペースを求める動きが広がっていたが、ここに来て形勢は一変した。ブルームバーグ・エコノミクスの分析では、経済協力開発機構(OECD)加盟国のうち19カ国では、住宅価格の対家賃比率と対所得比率が、2008年の金融危機前の水準より高まっており、価格がファンダメンタルズ(経済の基礎的諸条件)から逸脱していることを示唆している。

New Zealand at Top of Risk Ranking

Five gauges of property risk for OECD member and accession countries

Sources: Bloomberg Economics; BIS; OECD

Note: Bloomberg Economics ranking obtained by taking an average of the z-scores of each of the five measures. The higher the score, the greater the risk of a price correction. Annual house-price and credit growth are based on Q1 2022 or latest quarterly data available.

  住宅価格高騰の抑制は、数十年ぶりの高インフレの沈静化を目指す多くの金融当局者にとって重要部分だ。しかし、世界的なリセッション(景気後退)観測に市場が揺れる中で、住宅市場の減速が連鎖反応を生み出し景気低迷を深める恐れもある。

  住宅価格が下落すれば家計の資産が損なわれ、消費者信頼感が低下し、将来の発展を妨げる可能性がある。価値を失いつつある資産の返済コストの上昇に直面すると、人々のアニマルスピリットは弱まりがちだ。また、住宅の建設や販売は世界の経済活動に大きな乗数効果を持つ。

  野村ホールディングスのグローバル市場調査責任者、ロブ・スバラマン氏は「危険なのは景気循環や金融サイクルが同時に下降することで、リセッションの長期化につながりかねない」と指摘。「長年にわたる量的緩和(QE)は住宅市場の泡立ちをあおってきたが、間もなくこれが反転する可能性もある。住宅取得能力は伸びきっており、債務返済比率は急激に上昇する恐れがある」と述べた。

  こうしたシナリオになれば、貸し倒れのリスク増大で銀行融資は滞り、経済を成長させる信用の流れが細る。米国や西欧では、住宅市場の崩壊が金融危機の引き金となり、何年も銀行システムや政府、消費者の足かせとなった。

  もっとも08年のような崩壊が起こる可能性は低い。金融機関は与信基準を引き締めており、家計の貯蓄は依然として強固で、多くの国はまだ住宅不足の状態だ。労働市場も堅調で、重要なバッファーを提供している。

  それでも、世界的な金融政策引き締めが同時進行する状況では、価格急落リスクは明らかに大きいとブルームバーグ・エコノミクス(BE)のニラジ・シャー氏は指摘する。今年は1回で0.5ポイント以上の利上げを実施した中銀が50余りに上っており、追加利上げが予想される。米国では先週、連邦公開市場委員会(FOMC)が政策金利を1994年以来最大の0.75ポイント引き上げた。

  ブルームバーグ・エコノミクスによると、ニュージーランドとチェコ共和国、オーストラリア、カナダの住宅市場が世界で最も過熱しており、特に価格が下落しやすい状況にある。ユーロ圏ではポルトガルが特にリスクが高い一方、オーストリアとドイツ、オランダも過熱気味。アジアでは韓国の住宅価格も脆弱(ぜいじゃく)と考えられると米格付け会社S&Pグローバル・レーティングは分析した。

  BEのシャー氏は、「借り入れコストの上昇に伴い不動産市場は重大な試練に直面している」と述べ、「中銀が積極的に行動し過ぎれば、次の危機の種をまく恐れがある」と警戒感を示した。

General Views of Auckland Ahead of New Zealand GDP Figures
ニュージーランド・オークランドのポンソンビー地区
Photographer: Fiona Goodall/Bloomberg

 

原題:

World’s Bubbliest Housing Markets Are Flashing Warning Signs(抜粋)

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