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投資機会は老朽ビルにあり、海外資金呼び込む日本の「環境不動産」

更新日時
  • 環境性能劣る物件の価値を引き上げ、カナダ不動産ファンドのBGO
  • 投資家の間で不動産投資の判断基準にもESG要素を重視する動きも

ESG(環境・社会・企業統治)投資を不動産に呼び込む動きが日本でもじわじわと浸透してきている。不動産分野でのESGの考え方は、耐震性や省エネルギーなど環境性能の高い「環境不動産」から、オフィスで働く人々の健康配慮や地域活性化まで広範囲に及ぶ。

  オフィスや飲食店などが入居する東京港区の「青山ビル」。2018年に改修工事を終えたビルの1階ロビーには訪れた人が楽しめるようにと一点ずつデザインの違う椅子が幾つも配置されている。間接照明中心の柔らかな光の下で、何時間も読書をして過ごす人もいるほどだ。

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「青山ビル」のロビー
Source: BentallGreenOak

  この築50年のビルに当時、投資機会を見いだしたのは、グローバルで740億ドル(約9兆5200億円)の資産を運用するカナダの不動産投資ファンド、ベントール・グリーンオーク(BGO)。日本ではエイベックス旧本社ビルなどこれまで累計約100件、6000億円規模の不動産投資を実行してきている。

  BGO日本拠点の木村宜正アセットマネジメント部長は「東京は古いビルが非常に多いと理解している。環境性能やエネルギー効率が劣った物件に手を入れることで性能を高める潜在的な機会は非常に多い」と説明する。

     青山ビルはそうした投資対象のうちの1件で、既に持ち分は売却されている。BGOによると、ESG対応を含むリノベーションの結果、目標とする収益水準を達成したという。BGOは保有する物件に対して、電力供給会社の切り替えで再生エネルギー比率を高めるなどの取り組みを実施。今後は物件の屋上にソーラーパネルの設置も進める予定だ。

圧倒的に関心高まる

  不動産分野でも「4ー5年前に比べ、ESGへの関心が圧倒的に高まっている」。三井住友信託銀行不動産ソリューション部の大田基順部長はそう明かす。同行は建物の環境性能評価基準の一つである「CASBEE」認証を企業が取得する支援サービスを手掛ける。17年度ごろまでは年間20件前後の実績だったが、21年度は100件に迫る勢いで伸びているという。

  不動産セクターのESGへの取り組みは、環境先進地域である欧州などがけん引してきた。09年に欧州年金基金を中心に不動産関連企業やファンドのESG関与度を格付けする「GRESB」を立ち上げ、世界中に広がった。15年には温室効果ガス排出削減に向けた国際的枠組みの「パリ協定」が採択され、各国の削減目標を達成するため産業界の協力が強く求められるようになった。

  日本では、15年に年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が国連責任投資原則(PRI)に署名して以降、資産運用業界のESG重視の流れが加速。GPIFは20年にはGRESBに不動産投資家メンバーとして加盟し、運用受託機関に対し同評価制度を積極活用することを求めた。第一生命保険も21年、優位な収益性が見込まれるとして、不動産投資の判断基準にESG要素を組み込むと公表した。

日本での不動産投資に意欲

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「青山ビル」外観
Source: BentallGreenOak

  日本の不動産市場でのESG意識の高まりは、海外投資家にとっては好機だ。不動産サービスのCBREのリポートによると、21年の海外からの投資額は前年の大型取引の反動で前年比21%減の103億ドルとなったが、海外投資家の意識調査で日本での22年の不動産取得額が前年より増加すると回答した割合は74%に上った。

  BGOのグローバルESG責任者、アナ・マリー氏は「日本市場は投資家ら利害関係者の意識が高まっている地域の一つ。物件オーナーや管理会社は温室効果ガス排出について理解し、きちんとした管理計画を策定する必要がある」と話す。

  一方、省エネ性能に優れた空調設備や耐震性が非常に高い構造を導入すると、賃料が割高になることが多い。テナント企業の意識については「ESG配慮物件なら多少賃料が高くても選択するという例はまだ多くはない」とBGOの木村氏は指摘する。

  それでも世界的なESG重視の潮流は避けられそうにはない。環境不動産に関心が集まる現状に関して、国土交通省の研究会委員などを務めた三井住友信託銀不動産ソリューション部の伊藤雅人主管は「将来的に税制、規制面でより重い環境対応を求められるリスクを市場が意識しだした表れ」との見方を示した。

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