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バンガードやブラックロック、J-REITの金メダル狙う

東京五輪への楽観的見方が世界的な債券購入のテーパリング(段階的縮小)への懸念を上回ってきたことを背景に、バンガード・グループやブラックロックをはじめとする多くの投資会社が日本の不動産投資信託(REIT)への投資を積み増している。

  新型コロナウイルスのパンデミック(世界的大流行)に見舞われた経済が東京五輪で回復するとの楽観論の中で、東証REIT指数は東証株価指数に年初来で15ポイントのアウトパフォームを記録した。機関投資家200社以上が日本のREIT銘柄のポジションを前期よりも大幅に積み増しているが、中でもバンガードは上場REIT全68銘柄のうち40銘柄で投資を拡大している。ホテルREITや産業用REITは、過去3カ月間でリターンが最も高い。

  WATC機能、IS機能、およびGS機能を使用して、市場を分析する。

WATC

WATC機能でJ-REIT銘柄の実績を確認

  REITの実績を分析する方法は以下の通り:

  • コマンドラインに「topix reit」と入力し、「TSEREIT Index - 東証REIT指数」を選択。「watchlist analytics」と入力し、「WATC - ウォッチリスト分析」を選択
  • グレーの[リターン]タブを指定
  • 「分類」で「BICS業種サブグループ」を選択
  • 「3カ月トータルリターン」を降順に並べ替え
  • 赤色のツールバーにある[設定]をクリックし、「画面用設定」の後に「一般」を選択。「ウォッチリスト集計」を「時価総額加重平均」に設定

  年初来の加重平均上昇率では、TOPIXの8.5%に比べて、東証REIT指数は21.8%上昇。過去3カ月間は商業施設、総合型、ホテルのREIT銘柄が最も上昇している。

  機関投資家によるREIT市場のポジションを識別する方法は以下の通り:

IS1

IS機能でJ-REIT銘柄への投資を積み増した機関投資家を確認

  • サマリーラインに「investor search」と入力し、「IS - 投資家検索」を選択。クイック入力は「IS」
  • 検索欄に「investors increasing positions in reit」と入力し、<GO>キーを押す
  • 画面左側のメニューパネルで、「投資家タイプ」セクションにある「機関」にチェックマークを入れる
  • 下にスクロールして「銘柄所在国」セクションを表示。このセクション下部にある「他...」をクリック。「 Asia Pacific(Developed)」の左側にあるプラス記号をクリックし、「Japan」を選択。[更新]ボタンをクリック
  • 赤色のツールバーにある[アドバンス検索]をクリック
  • 「保有条件」セクションにある「銘柄保有条件」をクリックし、「保有ポジション変化率」を選択。ポップアップウィンドウで、最初のアンバーの欄を「超:>」に設定した後、次の欄に20%を意味する「20」と入力。<GO>キーを押す。[更新]ボタンをクリック
  • 画面右下の[検索を実行]ボタンをクリック

  機関投資家208社が日本のREIT銘柄のポジションを前期よりも20%以上積み増しており、バンガード、大和証券グループ本社、ブラックロック、JPモルガン・チェース・アンド・カンパニーなどもこれに該当する。

  ポジションの増減をさらに検証する方法は以下の通り:

IS2

バンガードが投資するJ-REIT銘柄を確認

  • 「VANGUARD GROUP」をクリック
  • 「該当銘柄を表示」をクリック
  • 「ポジション変化」をクリックして降順に並べ替える

  バンガードは直近の報告によると、日本の上場REIT68銘柄のうち40銘柄でのポジションを積み増している。最大の投資先は、積水ハウス・リート投資法人、ユナイテッド・アーバン投資法人、大和ハウスリート投資法人など。一方、ブラックロックも上場REIT7銘柄への投資を拡大している。

  配当成長率とキャッシュリターンの予想が上昇しているREIT銘柄をスクリーニングする方法は以下の通り:

GS

GS機能で配当成長率とキャッシュリターンが高いREIT銘柄を検索

  • コマンドラインに「equity screening」と入力し、「EQS - 株式スクリーニング」を選択
  • 「条件追加」欄に「topix reit」と入力し、「Tokyo Stock Exchange REIT Index」を選択
  • ホテルREITを除外するには(2020年と21年の配当成長率が並外れて低いため)、「スクリーニング条件」の「セクター」をクリック。検索欄に「hotel reit」と入力し、「ホテルREIT」を選択。ドロップダウンメニューから「Excluded」を選択。[更新]ボタンをクリック
  • REIT実績の評価に用いられる重要な指標であるFFO(ファンズ・フロム・オペレーション)の成長率を確認するには、「条件追加」欄に「ffo per share growth」と入力し、「1口当りFFO年成長率」を指定。すぐ下にあるドロップダウンメニューで「データあり」を選択し、<GO>キーを押す
  • 赤色のツールバーにある[アクション]ボタンをクリックし、「名前を付けて保存」を選択。「TPX REIT(除ホテル)」と入力し、[更新]ボタンをクリック
  • コマンドラインに「scatter」と入力し、「GS - 散布図チャート」を選択
  • 「情報ソース」で「株式スクリーニング」、「名称」で「TPX REIT(除ホテル)」(リストの最下部)を設定。<GO>キーを押す
  • 画面右上の[データ]ボタンをクリック。「X軸」の下に「bdvd 3 year」と入力し、「BDVD予想3年配当成長率」を選択。「Y軸」の下に「ffo per share」と入力し、「1口当りFFO 年成長率」を選択

  三井不動産ロジスティクスパーク投資法人や産業ファンド投資法人などがキャッシュリターンや配当成長率の予想で最も好調であることが分かる。これらのREIT2社は、バンガードとブラックロック両社のポートフォリオにも保有されている。

関連情報は以下を参照:

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