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Photographer: Martin Leissl

マイナス金利欧州の不動産に妙味、ヘッジコストもゼロ:東京海上AM

  • 海外不動産投資運用額は増加し、足元では2000億円弱
  • 不動産市況で米国はピーク感あるが、欧州は上昇余力
Skyscrapers are seen in the financial district as construction cranes, commercial and residential property stand on the city skyline in Frankfurt, Germany, on Thursday, May 8, 2014. European Central Bank president Mario Draghi's declaration yesterday that officials are "comfortable" about taking further action if needed, and his increased irritation with a stronger euro, suggest he is giving up hope that an economic recovery will address the Japan-style deflation threat for him.
Photographer: Martin Leissl

世界的なカネ余りで不動産への投資意欲が高まる中、東京海上アセットマネジメントはユーロ圏の不動産に投資妙味があるとみている。日本同様にマイナス金利政策を維持しており、米国と比べ不動産価格に上昇余地があるという。

  同社海外不動産投資部長の川野真治氏は、6日のインタビューで「国内不動産は投資先が限られ、リスク分散の観点から機関投資家の海外への投資意欲は強い」と述べ、足元では海外不動産投資の運用規模が2000億円弱に増えたと説明した。

  地域別では、不動産市況で「米国はピーク感がある」のに対し、マイナス金利政策の欧州は「サイクルが2年ぐらい遅れ気味で上昇余力がある」と指摘。為替ヘッジコストについても「米国は金利が高い分コストが高いが、欧州はコストがゼロだ」とし、欧州の不動産投資に妙味があるとの見方を示した。ヘッジコストの安さから、債券投資の世界でも比較的高利回りの米国債よりも欧州債の方が妙味があると受け止められ、日本の投資家の間で欧州債シフトが起きている。

  米国不動産投資受託者協会の不動産価格指数、ニクリフ・インデックスは2010年以降、2けたの上昇率が続いていたが、過去2年間は1けたに鈍化。不動産価格を押し上げてきたゼロ金利政策から米連邦準備制度理事会(FRB)は脱し、15年以降利上げに動いている。一方、欧州中央銀行(ECB)は今年1月、資産購入額の減額に踏み切ったが、日本銀行同様にマイナス金利政策を継続している。

欧米の短期金利の推移

  同社は年金基金や機関投資家向けに投資運用を行っており、欧米を中心に海外の不動産ファンドへ投資するファンド・オブ・ファンズ(FOF)を組成・運用している。地域別の投資先は現在、ドイツやフランス、オランダなど欧州が5割、米国3割、オーストラリアを含むアジアが2割。欧州連合(EU)から離脱する英国への投資は様子をみているという。

  世界最大の年金基金、年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)も海外不動産投資を計画中で、北米、欧州などを対象にインカム収入を目的に運用機関を募集している。三井住友トラスト基礎研究所の調査(17年9-10月実施)によると、海外不動産の私募ファンドに投資する年金基金の比率は17年は11%と15年の4%から増加、機関投資家は9%から13%に拡大した。

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