【インサイト】シンガポールのオフィス市場、V字回復

雇用環境の改善と新規供給の縮小から、2018年はシンガポールのオフィス賃料が5-10%上昇する見通しだ。今年7-9月(第3四半期)の賃料は前年同期比2.4%増と、四半期としては15年1-3月(第1四半期)以来初めて上昇に転じた。新規雇用見通しは過去2年で最高となり、賃貸需要の拡大が予想される。ブルームバーグ・インテリジェンスの分析によれば、過去12年で最高水準にあった空室率は大幅に低下する見通しだ。保有物件の稼働率が高い主要なオフィスREITが、賃料を上げやすい良好な立場にある。

  関連企業:オフィス賃貸市場の回復からの恩恵が最も大きいシンガポールREITは、キャピタランド・コマーシャル・トラストだろう。マリーナベイエリアのアジアスクエアタワー2買収後、セントラルエリアの賃貸可能面積は350万平方フィートへ拡大した。対して、ケッペルREITの賃貸可能面積は260万平方フィート、サンテックREITは230万平方フィートである。

・シンガポールの新規オフィス供給は減少傾向

  シンガポールの新規オフィス供給ペースは減速見通しのため、空室率は18年に天井を打ち低下傾向をたどるだろう。コリアーズ・インターナショナルによれば、9月までの4四半期のネットアブソープション(新規需要面積)は230万平方フィートに達した。18年に完成予定のオフィス面積は約200万平方メートルで、17年の予想である350万平方フィートより43%少ない。19年の新規供給は110万平方フィートとさらに縮小する見通しで、これは07年から16年までの年間平均供給面積である210万平方フィートの53%にすぎない。

シンガポールのオフィス空室率(%)

  今後計画されている主なプロジェクトとして、フレイザーズ・センターポイント・リミテッドのフレイザーズタワー(完成予定:18年、66万3000平方フィート)、ハイイ・ホールディングスとシンハイイ・グループならびにサンテックREITの9ペナンロード(同19年、35万2000平方フィート)、キャピタランド・コマーシャル・トラストのゴールデン・シュー・カーパーク再開発プロジェクト(同21年、190万平方フィート)がある。

・新規雇用の良好な見通しからオフィス需要拡大が予想される

  シンガポールの雇用環境改善によるオフィス需要拡大が見込まれる。人材サービス会社のマンパワーグループが行った最新の雇用調査では、今年10-12月(第4四半期)に新規採用を増やす計画の企業は11%(季節調整後)とこの2年で最高となる見通しだ。この数値は7-9月(第3四半期)よる7%ポイント高く、雇用環境の改善が見込まれる。金融、保険、不動産セクターでは約8%の雇用主が10-12月(第4四半期)に人員増強を計画している。7-9月(第3四半期)は3%だった。

シンガポールの人材雇用見通しと賃貸オフィスの伸び率

算出方法:オフィススペース需要の主要指標である人材雇用見通し調査(雇用主700人への聞き取りによる)に基づく。

・空室率が低下し主要REITは賃料を引き上げやすい

  シンガポールの主要なオフィスREITはポートフォリオの空室率が相対的に低いため、今年10-12月(第4四半期)から18年にかけて賃料を上げやすい良好な位置にある。キャピタランド・コマーシャル・トラストのポートフォリオの稼働率は9月末時点で98.5%と、前年同月の97.6%から上昇した。銀行、金融サービス、エネルギー、物流等、多様なビジネス分野から新たなテナント需要が生まれている。9月末時点のケッペルREITとサンテックREITの稼働率はそれぞれ99.6%、99.1%と、高水準を維持した。

シンガポールREITの稼働率推移(%)

  11月にマリーナベイエリアのアジア・スクエア・タワー2を21億シンガポールドルで買収したキャピタランド・コマーシャル・トラストは、収益成長を見込める好位置にある。今年6月末日時点の稼働率は88.7%に過ぎず、収益拡大の余地が十分にある。

・賃貸市場回復でオフィス賃料が上昇

  上記の通り、シンガポールの賃貸オフィス市場に回復の兆しが見られる。これが投資需要を喚起して、賃料は16ー17年の低迷期水準から引き上げられるだろう。 今年7-9月(第3四半期)は平均賃料が月を追うごとに上昇し、前四半期比2.4%と、15年1-4月(第1四半期)以来初めて上昇した。賃貸市場はこの2年間厳しい環境にあったものの、オフィス不動産の資本価値は低金利によって支えられた。当面は急激な利上げの可能性は低く、賃貸需要拡大にともない一段の賃料改善が見込める。

シンガポールのオフィス価格と賃料の指標

  ホンコンランドが保有するシンガポールのマリーナベイ・ファイシャルセンターの6月末時点のオフィスのキャップレート(還元利回り)は3.25%と、昨年12月末の3.5%から低下した。同様に、キャピタランド・コマーシャル・トラストのキャピタルタワーのキャップレートは同期間に3.85%から3.7%へ低下した。

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Singapore Office Rents to Rise 5-10% in 2018 on Hiring, Supply (抜粋)

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