「30年でも長いのに」50年ローン、地銀の不動産融資過熱-リスク増

更新日時
  • SMBC日興によれば地銀の不動産融資シェアは35.7%に上昇
  • 現在は問題なくても「少しずつ問題融資増える可能性」との見方も

不動産投資会社のロードスターキャピタルは、過去最長となる50年ローンを地域金融機関から借り入れることに成功した。返済リスクを減らすため長期融資を希望していた岩野達志社長は、「これまでは30年でも長いと思っていた」と驚く。貸し出し競争が激化する中、運用難の地方銀行など地域金融機関はリスクと引き替えに不動産融資を伸ばしている。

  日本銀行によると、不動産業向け貸出金の残高は3月末時点で、1970年の統計開始以来最大の67兆6991億円まで伸びている。SMBC日興証券のリポートによると、特に地銀は昨年1年間の融資増加分のほぼ半分が不動産業向けだった。リーマンショック以降の7年間で、地銀(全国地方銀行協会加盟行)が不動産業向け貸し出しのシェアを26.5%から35.7%に伸ばす一方、大手銀行は同時期に41.6%から38.9%に減らしている。

  マイナス金利政策を含め一連の金融緩和で、銀行の経営環境は厳しくなりつつある。3メガバンクは今期(17年3月期)純利益が合計で前期比5.2%減になると予想。地銀の影響はさらに大きく、地銀協の集計では純利益が17.7%減少する見通し。大手行は、海外投資や手数力収入の強化などで収益源を多様化しているが、地銀などの地域金融機関は選択肢に乏しいため、不動産融資に傾斜しているとの見方がある。

東京の商業・住居用ビル

Photographer: Kiyoshi Ota/Bloomberg

  クレディ・スイス証券の三浦毅司アナリストは、「返済期間が長すぎるローンは異常と言えば異常だ」と指摘。運用難の中でも「メガバンクは利息以外で稼いでいる部分もあるので不動産融資にあまり行かなくてもよい」とする半面、地銀など「国内中心の金融機関には選択肢が少ない」とみる。問題のあるローンは現時点では多くはないとしているが、「緩やかに低金利が続くと少しづつ問題融資が増えていく可能性がある」ため、長期的には不安定要素になると言う。

   ブルームバーグのデータによると、ローンの指標金利となるTIBOR(東京銀行間取引金利)3カ月物は、1月のマイナス金利導入決定後に急落し、現在は過去最低の6ベーシスポイント(bp、1bp=0.01%)。

警戒レベル

  不動産会社スター・マイカの水永政志会長兼社長は、銀行がリスクのある物件に低利融資するといった「リスクとリターンがあっていない」融資事例もあると指摘し、今後も過熱が進むと「リスクを爆発させる可能性がある」と語った。

  日銀の貸出先別貸出金統計によると、3月末の不動産業向け貸出残高は全体の14.5%を占める。ドイツ証券の大谷洋司アナリストは、「14%を超えてくると前回の06-07年のファンドバブルの時のような不動産ファンド向け融資規制が出てくる。それに近い警戒レベルに来ている」と語った。

  みずほ証券の石沢卓志上級研究員は、金融機関の融資姿勢について「審査体制が旧来の不動産中心から抜け出せないため、資産を持たないベンチャー企業などには貸し出しの姿勢が厳しくなり、結果的に不動産融資の比率が大きくなっている」と語った。

  日銀は4月の金融システムレポートで、不動産市場の現状について「全体としては過熱の状況にはない」と判断しているものの、先行きは20年東京五輪や大都市圏の再開発もにらみ、「マイナス金利環境の今後の影響も含め、注意深く見守っていく必要がある」と指摘している。

不動産過熱化

  マイナス金利で買い手は恩恵を受けるのにもかかわらず、不動産市場のファンダメンタルズには不振の兆しが出てきている。

  不動産経済研究所がまとめた6月の新築マンション発売戸数は7カ月連続のマイナスだった。総合不動産サービスのJLLによると、6月の東京Aグレードオフィスビルの賃料の上昇は6月までの2四半期連続で減速している。

  こうした状況の中で、スター・マイカの水永氏は、不動産市場が過熱化しているとみており、「リーマンショックが起こる前の値段を超えている。人口が大幅に減る中で、まだ上がるという考えはわからない」と指摘する。SMBC日興の佐藤雅彦アナリストも、「短期的には不動産市場が崩れる要素は見えていない」としているものの、不動産向け融資の拡大については「人口と比べた時にこうした伸び方をしていると危なそうと思う」と話す。

  不動産向け融資残高が3月までの1年で6%伸びているのに対して、総務省によると日本の人口は昨年0.12%減少した。国立社会保障・人口問題研究所は、10年から60年までに日本の人口は1億2806億人から8674万人になると見込んでいる。

(第12段落を加筆、最終段落を追加しました.)
    最新の情報は、ブルームバーグ端末にて提供中
    LEARN MORE