不動産ブーム、アベノミクス継続なら持続か-住宅には陰りも

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不動産市場では、14日の総選挙を経 て安倍政権が続投すれば、脱デフレの経済政策に変更はなく、投資・開 発ブームが続くとの見方が多い。ただ、住宅については地価上昇や建設 コスト高騰に4月からの消費増税も重なり、販売不振への懸念も生じて いる。

三井不動産や住友不動産に株式投資しているヘンダーソン・グロー バル・インベスターズの共同責任者、ティム・ギブソン氏はアベノミク スについて、「不動産市場に劇的なインパクトを与えた」と評価。総選 挙で自民党が予想通り勝てば、「今後4年間の政権担当者が明確になり 市場にとっては好ましい」と話す。

総合不動産サービスのジョーンズ・ラング・ラサール(JLL)の 調査によると、日本国内の不動産取引額は、安倍政権発足直後の2013年 から増加を始め、14年は11月までで約4兆3000億円となっている。15年 は5兆5000億-6兆円に拡大すると予測しており、07年の「ミニ・バブ ル」当時の7兆円超に近づくことになる。

不動産ブームを支えるのはアベノミクスの「第一の矢」である日本 銀行の大規模金融緩和によるマネー流入だ。基準地価(7月1日時点) で商業地は2年連続、住宅地は6年ぶりのプラスに転じた。また、「第 二の矢」の財政出動で建設需要も底上げされ、安倍晋三首相は選挙戦で 成果を訴えている。日経など全国各紙の選挙戦の情勢分析によると、定 数475議席に対し自民単独で獲得議席が300を超える勢いだ。

野村証券のアナリスト、福島大輔氏は「自公連立政権が続くのなら ばアベノミクスも継続する」とし、「資産価格の上昇や投資の活発化は 基本的に続く」との見方を示した。しかし、マンションなど住宅市場は 4月の消費増税以降、低調であり「来年度以降のローン減税の見通しが 立つまで低調なままとなるリスクがある」と懸念する。

外資と観光開発

世界的な金融緩和で投資マネーが溢れる中、グローバルに投資機会 を探る外国人投資家は、国際的に割安感の残る対日投資を積極化させて いる。米資産運用大手のブラックストーン・グループは11月、日本の住 宅不動産事業を1900億円超で取得すると発表。シンガポール政府投資公 社も10月に、東京駅前のパシフィックセンチュリープレイス丸の内を 約1800億円で取得するなど、大型取引が相次いでいる。

20年東京五輪を見据え都心再開発も勢いづく。森ビルは港区で総額 1兆円規模のプロジェクトを計画。三菱地所もビル開発などに1兆円超 の投資を表明している。金融緩和で加速する円安も訪日外国人観光客の 増加に寄与し、観光開発を刺激する。森トラスト・ホテルズ&リゾーツ の伊達美和子社長は、安倍政権が力を入れる地方創生で「観光業も一つ の重要なアイテムだ」とみて、京都に高級旅館を建設する。

JLLのまとめでは、今年米ハイアットホテルズのアンダーズなど 外資系の開業が相次いだ。五輪をにらみハイアットはさらなる開業も計 画するほか、ホテルオークラ東京は62年の創業以来初めての建て替えを 予定する。

過熱感

アベノミクス効果で押し上げられた不動産投資市場は、その効果を 受けた2年目の今年に入り、一部で過熱感を示し始めている。

投資家から資金を集め、オフィスビルなどに投資するJリートは13 年に不動産取得を急増させ、取引のけん引役になった。今年は好立地の オフィスビルなど優良不動産をめぐって、ファンドやデベロッパーなど との取得合戦が激化しており、Jリートの資産取得額(引渡日ベース) は1-11月で1兆3337億円と前年同期比36%落ち込んでいる。

ヘンダーソン・グローバルのギブソン氏は、不動産投資の期待利回 り(キャップレート)は「急速に低下している」と述べた。キャップレ ートの低下は、物件価格の上昇などにより賃料に対するコスト負担が大 きくなってきていることを示す。

住宅低調

一方、住宅販売は4月の消費税増税後の反動減からの回復が遅れて いる。不動産経済研究所の調べでは、首都圏マンション発売戸数は10月 まで9カ月連続の前年割れ。「年明け1-3月のマンション販売や住宅 着工があまり戻らないようだと要注意だ」と、JPモルガン証券の穴井 宏和アナリストは話す。

建築単価は地価上昇や公共事業の増加で3割上昇。しかし、実質賃 金が16カ月連続で減少する中、価格転嫁は困難だ。マンションや戸建て 住宅の分譲を手掛ける中堅デベロッパー、フージャースの伊藤晴康取締 役は「今までの価格帯では建築できなくなっているのに、エンドユーザ ーの給与は上がっていない」と困惑している。

伊藤氏は、「無理に利幅の薄い首都圏で商売するよりも地方に行っ た方がいい」と話し、商圏を首都圏から関西や東北地方などにシフトさ せていく考えを示した。

12日の株価は午前11時17分現在、住友不が前日比7.5円(0.2%)高 の4047.5円、三井不が14円(0.4%)高の3239.5円。三菱地所が0.5円高 の2547円となっている。

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