コンテンツにスキップする

ようやく目覚めた日本の不動産市場―割安感で外国人投資家参入

米国人シナリオライターで日本の上智大学を 卒業したダン・パピアさん(41)は昨年、不動産投資をするため世界の主要都市 の比較を始めた。そして、最良の投資対象と判断したのは東京だった。

「東京での不動産は安過ぎ、他は高過ぎるような気がする」と語るパピアさ んは、すでに東京に貸家1軒とマンション1戸を所有しており、3番目の投資物 件を探している。「まだ割安物件があるはずだ」。

日本では2004年3月以降、6つの不動産投資信託(REIT)が上場し、 合わせて1590億円を調達した。米エイトス・キャピタル(ニューヨーク)など の非公開ファンドも日本市場に参入している。米モルガン・スタンレーなど投資 銀行は、日本の不動産価格上昇を追い風に、不動産担保証券を積極的に販売して いる。

15年間下落が続いていた東京の住宅地の地価は05年、ようやく下げ止まっ た。金利は過去最低水準で、不動産投資家は、不動産価格が1990年からずっと 下落してきたという事実を気に掛ける様子はない。日本経済は4年連続の景気拡 大に向かっており、97年以降で最も息の長い成長となる。

マッコーリー証券(東京)の日本担当チーフエコノミスト、リチャード・ジ ェラム氏は、「これは非常に長く続く景気拡大の初期の段階だ。おそらく今後数 年間は改善が続くだろう」と指摘、「不動産価格はそれに伴って上昇する」と述 べている。

国土交通省によれば、東京23区の住宅地の地価は今年7月1日までの1年 間で0.5%上昇。全国ではまだ値下がりが続いているものの、下落率は3.8%と、 1年前の4.6%と比べ縮小した。

「何でも買い入れ、資金を活用」

CLSAアジアパシフィック・マーケッツ(東京)のシニアアナリスト、ア ンドレアス・シュスター氏(34)によれば、政府統計が地価上昇を反映するより 速いペースで、市場競争が価格を押し上げており、国交省の統計は市場の実勢か ら「大きく」遅れている。

米プロスペクト・アセット・マネジメント(ホノルル)のカーティス・フリ ーズ社長(43)は、1、2年前と比べると住宅地の地価は20%上昇していると 試算。フリーズ社長は「何でも買い入れ、資金を活用したい思いだ」と意欲を示 す。今年7月に上場したREIT、プロスペクト・レジデンシャル投資法人は上 場を通じ350億円を調達した。

別のREIT、日本レジデンシャル投資法人は9月に6-11月期の配当見 通しを1単位当たり1万4000円に引き上げた。4.66%の利回りとなる。ブルー ムバーグのデータによれば、東京証券取引所のREIT指数の平均利回りは

3.28%。これに対し10年物の日本国債利回りは約1.53%に過ぎない。

ただ、この2つのREITを含め住宅に投資するREITの相場は、ここ数 カ月間、下落している。日米の金利上昇懸念に加え、不動産物件の値上がりに伴 う配当利回りの低下が響いている。不動産投資を手掛けるケネディクスの本間良 輔社長(59)は、市場競争による地価の値上がりが速過ぎて、反落するリスクを 引き起こしていると警告する。将来が少しばかり懸念だと言う本間社長は、金利 が上がったら、キャッシュフローが極端に縮小する可能性があると警戒している。

不動産担保証券

モルガン・スタンレーが今年販売した東京と大阪のマンションなどの商用不 動産を担保とする証券は2990億円に上る。ドイツ銀行によれば、日本の不動産 担保証券市場は1兆2900億円と過去最大規模に膨らんでいる。

97年以来、64億ドル(約7730億円)を日本の不動産に投じてきた米ゴー ルドマン・サックスは今、ホテルやゴルフコース、温泉といったレジャー用不動 産に焦点を絞っている。銀行関係者や当局者は、ゴールドマンは来年、日本で同 社初のREITを上場する計画だ。

国交省によれば、東京都心部での住宅コストは1平方フィート当たり650ド ル(1平方メートル当たり7132ドル=約86万円)と、90年から大きく下落し た。香港の不動産会社ナイト・フランクのベネディクト・マ調査員によれば、ニ ューヨークでは1平方フィート当たり平均980ドル、ロンドンでは1040ドルだ という。

ロサンゼルス生まれのシナリオライター、パピアさんは、価格格差を考慮し、 東京を投資対象に選んだ。ハピアさんは言う。「東京では賃貸より分譲のほうが 安い」。

京都の立命館大学で英語を教えるカナダ人のリチャード・ミラーさん(37) は、東京以外でも日本の不動産相場が上昇することに賭けている。02年に自身に とって初めての住宅を神戸で購入した後、大阪でも3軒の家を購入したが、まだ それで終わりではない。さらに日本で住宅を購入する資金を得るため、カナダの 2世帯住宅を売りに出しているという。

    最新の情報は、ブルームバーグ端末にて提供中 LEARN MORE